论《物权法》对土地问题的影响

自2007年10月1日起，全面体现国家基本经济制度，事关全体国民切身利益的《中华人民共和国物权法》施行，这标志着我国社会主义法律体系进一步完善，政治文明建设迈出了新的步伐。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，既涉及国家的基本经济制度，也关系到千家万户的具体利益。物权法的出台，使公民的私有财产被更加明确地认可，有利于激发全社会创造财富、积累财富的活力和动力。在这个全新的物权时代，房地产业也遇到了一些新的问题和挑战，首先面对的就是土地问题。那么《物权法》的实施和颁布究竟在土地问题上给房地产业带来了怎样的影响呢？

《物权法》第四十七条规定：城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

土地作为国家所有权的客体，是国家最重要的资源，是所有生产和生活赖以依托的物质基础。国家独占或垄断的土地，并不因为个人或者其他组织善意占有而取得所有权。国家对这些资源的独占和垄断是基于国家主权产生的，是国家对内行使主权的表现形式之一。因此，房地产开发过程中对土地所拥有的仅仅是土地使用权，并不改变土地国家所有的性质。

　　1．建设用地使用权的取得

《物权法》第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。根据该条规定，出让或者划拨是建设用地使用权取得的法定方式。出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，使用人对土地的利用是有偿的、有期限的，且主要是通过协商、招标或投标的方式，并通过签订建设用地使用权出让合同来确立权利义务的主要内容。划拨方式是指经县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳了补偿、安置等费用后取得该土地的使用权，或者由国家将某块地的使用权无偿交付给建设用地使用权人使用。以划拨方式设立的建设用地使用权具有取得的无偿性和无期性的特点。

2．拆迁补偿问题

《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

《物权法》第一百四十八条规定：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

　　目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。在关注民生的大导向下，地方政府基本采取不作为的态度。由此，拆迁问题的解决将最终体现在司法途径。而从目前的形势来看，在《物权法》通过后，“拆迁难”问题在一个阶段将愈加难以解决；将可能增加开发商开发成本，延缓房地产开发的速度。重庆“最牛钉子户”在《物权法》刚通过的背景下迅速成为各大媒体关注的焦点，基于《物权法》保护私权的立法精神，社会舆论和媒体舆论大都倾向支持“最牛钉子户”。但问题是，“最牛钉子户”是否为真正的弱势群体？何为“公共利益”，法律也无明确界定。虽然新法尚未实施，但“最牛钉子户”倚仗《物权法》对公产私产平等保护的巨大影响，在司法判决面前有恃无恐，这无疑表明了在“拆迁难”问题上，随着《物权法》的正式实施，房地产行业对土地一级市场的宗地出让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。

3．土地使用权的期限问题

　 《物权法》第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

住宅70年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值，也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础，同时引导开发商开发“坚固性”“耐用性”更好的优质楼盘，也给广大的购房者吃了“定心丸”。 “自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，购房者的心终于可以放下，房地产市场的需求也会得到一定程度的释放；也因此维持了购房者的购房热情，为商品住宅价格继续上涨的趋势奠定了基础。在下一步的对外营销中，可能会着力推出“耐久性”更强的优质楼盘。从长远来看，此规定对于促进房地产市场的发展大有好处。

　　对非住宅建设用地，《物权法》则留了个伏笔，对其使用权期满后的续期，规定按法律规定办，但目前我国有关法律对使用权人的续期申请则没有明确规定，只是在国务院1999年颁布的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第四十一条规定：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期；需要续期的，应当重新签订合同，支付土地出让金，并办理登记。但该条例第四十条又规定：土地使用权期满，土地使用权与地上建筑物及其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用权证，并依照规定办理注销登记。从以上两条自相矛盾的规定看，《物权法》对非住宅用地期满后权利人的保护是不利的。这对于购买商业、综合用地的购房人来说，无疑会造成心理上的消极影响，也会对开发商从事商业、办公、综合用途的物业开发造成负面的影响。